Năm 2016, M&A bất động sản vẫn còn nhiều thách thức

Trong năm vừa qua, rất nhiều dự án bất động sản (BĐS) trở lại hoành tráng sau khi đổi chủ. Năm nay, làn sóng mua bán, sáp nhập (M&A) dự án cũng được khởi động từ khá sớm.

Đãi cát tìm vàng

Bên cạnh những thương vụ M&A tiêu biểu đầu năm 2016, mới đây (21/1/2016), Công ty CP Căn nhà Mơ Ước (DRH) đã thông qua chủ trương đầu tư phát triển dự án Khu căn hộ cao tầng 277 Bến Bình Đông, phường 14, quận 8, Tp.HCM. Đây là dự án có chiều cao dự kiến là 25 tầng, dân số 900 người, diện tích sử dụng đất khoảng 5.465,4m2.

Tương tự, một cái tên khác cũng ghi dấu ấn đầu tiên của mình trên thị trường BĐS bằng các thương vụ M&A là Công ty CP Licogi 13 (LIG). Tiền thân là doanh nghiệp xây lắp, cuối năm vừa qua, LIG đã mạnh tay vung tiền thâu tóm nhiều dự án BĐS quan trọng, thông qua mua lại cổ phần chi phối ở những doanh nghiệp triển khai những dự án này.

Cụ thể, có thể kể tới việc hoàn tất mua 90% cổ phần tại Công ty CP Đầu tư Nông nghiệp Sài Gòn Thành Đạt và trực tiếp triển khai xây dựng dự án Khu dân cư và dịch vụ Cầu Hưng - Lai Nghi (109 ha) tại xã Điện Nam Đông, huyện Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn thâu tóm dự án Nhà ở xã hội tại Bắc Liên Chiểu, TP. Đà Nẵng.

Khi chia sẻ với phóng viên, Chủ tịch HĐQT LIG Bùi Đình Sơn cho hay, việc M&A tìm kiếm thêm những nguồn đất có tiềm năng khai thác tốt hiện đang là một xu hướng tốt. Việc này sẽ khiến doanh nghiệp giảm được nhiều khoản chi phí không cần thiết như đầu tư một dự án mới từ tạo quỹ đất sạch tới quy hoạch, thiết kế và xây dựng hạ tầng.

dự án bất động sản
Nhận chuyển nhượng dự án với giá hợp lý sẽ tiết kiệm nhiều kinh phí cho chủ đầu tư mới

Vẫn tồn tại nhiều thách thức

Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS là hoạt động bình thường của thị trường địa ốc, kể cả doanh nghiệp đang gặp khó khăn hoặc doanh nghiệp mạnh. Song, khi thị trường bắt đầu “nóng lên” thì độ khó của những thương vụ M&A cũng bắt đầu tăng lên. Khi đó, các dự án M&A mua lại, kể cả đã đang nằm “chờ chết” đã khác xa so với thời điểm cuối năm 2014.

Khảo sát của phóng viên cho thấy, nhiều dự án có vị trí đắc địa tại khu vực Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy tại Hà Nội đã được bên bán tăng giá lên từ 25-30% so với mức giá rao bán vào giai đoạn cách đây khoảng hơn 1 năm.

Có thể thấy, với các mức giá bán trung bình tại khu vực này từ 30-35 triệu đồng/m2 (không tính mức giá chênh qua giao dịch thứ cấp), nếu mua lại những dự án tầm khoảng từ 400-500 tỷ đồng thì gần như việc này khó có lãi bởi còn phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường.

Chủ tịch HĐQT của Công ty CP Tasco Phạm Quang Dũng cho hay, doanh nghiệp đã từng chuyển nhượng một dự án của Tasco với 90 tỷ đồng. Sau khi sang tên đổi chủ đã mang lại lợi nhuận gấp 2 lần cho chủ đầu tư mới. Song, không phải dự án nào cũng đạt được lợi nhuận như thế bởi giai đoạn Tasco chuyển nhượng dự án là giai đoạn thị trường gần như đã đóng băng, việc cơ cấu lại là bắt buộc. Còn thời điểm hiện nay, khó có mức giá rẻ như vậy, lợi nhuận khi mua dự án cố lắm cũng chỉ được từ 10-15%.

Bên cạnh đó, có ý kiến cho rằng, các thương vụ được công bố mới chỉ là phần nổi của tảng băng. Những thương vụ chuyển nhượng dự án BĐS thường phức tạp, đòi hỏi phải hoàn thành nhiều thủ tục nên cả bên mua lẫn bên bán đều không muốn công bố. Trừ khi bên bán hoặc bên mua là các công ty niêm yết phải công bố thông tin theo đúng quy định, còn không chỉ tới khi nào hoàn thiện thủ tục, dự án hoạt động trở lại hoặc phát triển bình thường thì thị trường mới biết. Có thể thấy, rất khó xác định rõ giá trị của một thương vụ chuyển nhượng dự án.

Sau khi thay tên đổi chủ, điểm quan trọng nhất là các sản phẩm phải có được độ khác biệt về chất lượng, dịch vụ, tiện ích đúng với thương hiệu của ông chủ mới. Ngoài ra, phương thức thanh toán và giá cả cũng phải linh hoạt, hợp lý theo đúng xu hướng và nhu cầu của thị trường. Nếu không làm được như thể, các dự án sẽ khó tạo được sự đột phá thông qua hình thức M&A.

(Theo Đầu tư chứng khoán)